Wintergarten Wohnfläche: Wann er als Wohnraum zählt

Was die Wohnflächenverordnung zum Wintergarten sagt

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die einzige bundesweite Rechtsvorschrift, die den Wintergarten ausdrücklich nennt. § 2 Abs. 2 WoFlV rechnet „Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen“ zur Wohnfläche, sofern sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. Die Frage ist also nicht, ob ein Wintergarten Wohnfläche ist — sondern zu welchem Anteil.

Das regelt § 4 WoFlV: Die Grundflächen „von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen“ sind zur Hälfte anzurechnen. Alle übrigen Räume und Raumteile zählen bei einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte; Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Entscheidend ist der Wortlaut: Die Verordnung spricht von unbeheizbar, nicht von unbeheizt. Ein Wintergarten mit fest installierter Heizung ist beheizbar — und zählt damit voll, auch wenn Sie die Heizung nur selten einschalten. Wo genau die Grenze zwischen einer festen Heizung und einem gelegentlich aufgestellten Heizlüfter verläuft, definiert die Verordnung nicht; im Streitfall entscheidet die Auslegung im Einzelfall.

Formal gilt die WoFlV nur, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). In der Praxis ist sie dennoch der Maßstab, an dem sich Mietverträge, Kaufverträge, Banken und die Grundsteuer orientieren — dazu weiter unten mehr.

Beheizt oder unbeheizt: so wird der Wintergarten angerechnet

Übertragen auf die drei gängigen Bauweisen ergibt sich aus § 4 WoFlV folgende Anrechnung. Die Zuordnung zur Bauweise folgt dabei aus der Konstruktion, nicht aus dem Namen auf dem Angebot:

Eine Terrassenüberdachung mit Schiebeelementen fällt übrigens in dieselbe Logik: Sobald sie nach allen Seiten geschlossen ist, ist sie ein unbeheizbarer Wintergarten im Sinne der Verordnung — und zählt zur Hälfte. Eine offene Überdachung ohne Seitenwände ist dagegen eine Terrasse und wird in der Regel nur zu einem Viertel angerechnet. Wie sich die Höhenregel und die Hälfte-Regel für unbeheizbare Wintergärten kombinieren, etwa bei einem niedrigen Pultdach ohne Heizung, lässt die Verordnung offen; solche Fälle sollte ein Architekt oder Vermesser ausweisen.

Wohnfläche ist nicht Wohnraum: zwei Begriffe, zwei Rechtsgebiete

Im Alltag werden beide Begriffe vermischt, rechtlich meinen sie Verschiedenes. Die Wohnfläche ist eine Rechengröße der Wohnflächenverordnung — sie beantwortet, wie viele Quadratmeter in Vertrag und Steuerbescheid stehen. Ob ein Wintergarten Wohnraum ist, entscheidet dagegen das Bauordnungsrecht der Länder: Dort heißt der Begriff Aufenthaltsraum, und an einen solchen Raum stellt jede Landesbauordnung Mindestanforderungen an lichte Raumhöhe, Belichtung und Belüftung; hinzu kommen die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes an beheizte Räume. Welche Indizien die Behörde für eine Wohnnutzung heranzieht und was das für das Genehmigungsverfahren bedeutet, lesen Sie im Ratgeber Baugenehmigung.

Beide Rechtsgebiete sind über eine Vorschrift verknüpft: Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV gehören Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, nicht zur Wohnfläche. Ein als Kaltwintergarten genehmigter Anbau, den Sie nachträglich mit einer Heizung als Wohnzimmer nutzen, ist damit zwar beheizbar, steht aber im Konflikt mit seiner Genehmigung — und lässt sich im Zweifel weder beim Verkauf noch in der Vermietung sauber als volle Wohnfläche ausweisen. Die Nutzung sollte deshalb vor dem Bauantrag feststehen, nicht danach.

Kann man einen Wintergarten als Wohnzimmer nutzen?

Ja — wenn er als Wohnwintergarten gebaut ist. Das bedeutet: thermisch getrennte Profile, Isolierverglasung mit niedrigem Ug-Wert, ein gedämmter Bodenaufbau, eine fest installierte Heizung sowie Beschattung und Lüftung gegen die Aufheizung im Sommer. Erst diese Kombination schafft ganzjährig ein Raumklima wie im übrigen Haus. Ein Sommergarten lässt sich nicht einfach zum Wohnzimmer „aufheizen“: Einfachverglasung und ungedämmte Profile verlieren im Winter so viel Wärme, dass die Heizkosten aus dem Ruder laufen und die Scheiben beschlagen. Welches Heizsystem zu welcher Bauweise passt, zeigt der Ratgeber zur Wintergarten-Heizung.

Als Wohnraumerweiterung ist der Wintergarten vor allem als Ess- oder Wohnbereich beliebt, weil die Glasflächen den Blick ins Grüne und viel Tageslicht in den Grundriss holen. Eine gesetzliche Mindestgröße gibt es nicht; maßgeblich ist, ob Esstisch oder Sitzgruppe samt Laufwegen hineinpassen. Orientierung geben die Größenbeispiele im Kosten-Ratgeber.

So wird die Wohnfläche eines Wintergartens berechnet

Das Verfahren steht in § 3 WoFlV. Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt, also von Wandinnenkante zu Wandinnenkante, gemessen ab der Vorderkante der Bekleidung — bei einem Wintergarten in der Regel ab der Innenseite der Profile. Fuß- und Sockelleisten, fest eingebaute Heizgeräte und Einbaumöbel gehören zur Grundfläche dazu; Schornsteine und Pfeiler bleiben außer Betracht, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² einnehmen, ebenso Treppen mit mehr als drei Steigungen und Türnischen.

Gemessen wird entweder im fertigen Raum oder anhand einer Bauzeichnung, die für ein bauordnungsrechtliches Verfahren gefertigt oder dafür geeignet ist (§ 3 Abs. 4 WoFlV). Wurde abweichend von der Zeichnung gebaut, muss neu ermittelt werden. Ein Beispiel mit runden Zahlen: Ein Wintergarten mit 5,00 m × 4,00 m Innenmaß hat 20 m² Grundfläche. Beheizbar und überall mindestens 2 m hoch, gehen 20 m² in die Wohnfläche ein; unbeheizbar sind es 10 m². Fällt bei einem Pultdach ein Streifen unter 2 m lichte Höhe, wird dieser Streifen gesondert mit der Hälfte angesetzt.

Wohnfläche und Grundsteuer: was sich mit dem Anbau ändert

Seit der Grundsteuerreform fließt die Wohnfläche unmittelbar in die Bewertung ein. Im Bundesmodell ergibt sich der Rohertrag eines Wohngrundstücks aus den in Anlage 39 zum Bewertungsgesetz hinterlegten Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche, gestaffelt nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr (§ 254 BewG). Mehr Wohnfläche bedeutet damit in der Regel einen höheren Grundsteuerwert; die Tabelle unterscheidet außerdem Wohnflächenklassen unter 60 m², 60 bis unter 100 m² und ab 100 m², sodass ein Anbau auch die Klasse wechseln kann.

Mehrere Länder haben eigene Modelle: Baden-Württemberg, Niedersachsen und Hamburg weichen vom Bundesmodell ab, Bayern bewertet nach einem reinen Flächenmodell. Dort ist die Gebäudefläche bei Wohnnutzung ausdrücklich „die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung“ (Art. 2 Abs. 1 BayGrStG) — die Hälfte-Regel für unbeheizbare Wintergärten gilt also auch dort. Im Bundesmodell sind Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf den Grundsteuerwert auswirken, dem Finanzamt anzuzeigen — die Frist beträgt drei Monate nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem gebaut wurde (§ 228 Abs. 2 BewG); in den Ländern mit eigenem Modell gelten eigene Anzeigeregeln, die Sie bei Ihrem Finanzamt erfragen. Wie hoch der Mehrbetrag tatsächlich ausfällt, hängt vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab und lässt sich nur im Einzelfall beziffern — fragen Sie dazu Ihren Steuerberater oder das Finanzamt.

Miete und Kaufpreis: was die zusätzliche Wohnfläche wert ist

Für Mietwohnungen gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethode. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass der Begriff „Wohnfläche“ in einem Mietvertrag im Zweifel nach der Wohnflächenverordnung auszulegen ist, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben und keine andere Methode ortsüblich ist (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, VIII ZR 231/06). Ein beheizbarer Wintergarten gehört damit voll, ein unbeheizbarer zur Hälfte in die Mietfläche. Vermieter sollten den Anbau nicht pauschal mit der vollen Grundfläche ansetzen: Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vertraglich angegebenen, ist das nach dem BGH ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt (Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03).

Beim Verkauf ist die Wohnfläche einer der wichtigsten Preisfaktoren, aber auch hier ist keine Methode vorgeschrieben. Nennen Sie deshalb in Exposé und Kaufvertrag die Berechnungsgrundlage und weisen Sie den Wintergarten getrennt aus — so bleibt die Angabe nachprüfbar. Ob sich der Wohnwintergarten gegenüber der kalten Variante rechnet, hängt vom Ziel ab: Als Richtwert liegen die Preisspannen unserer Partnerbetriebe für einen Sommergarten bei 350 bis 620 €/m², für einen gedämmten, beheizbaren Wohnwintergarten bei 1.700 bis 2.800 €/m², jeweils geliefert und montiert. Wer mit dem Anbau Wohnfläche für Vermietung oder Verkauf schaffen will, braucht die zweite Variante; für einen geschützten Sitzplatz in der Übergangszeit genügt die erste.

WoFlV oder DIN 277: welche Berechnung gilt für Sie?

Neben der Wohnflächenverordnung taucht in Unterlagen häufig die DIN 277 auf. Sie ist eine Norm für Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau und arbeitet mit Brutto-Grundfläche und Netto-Raumfläche — Größen, die Architekten für Planung, Kostenermittlung und Bauantrag brauchen. Die Abschläge der WoFlV für Raumhöhe, Terrassen und unbeheizbare Wintergärten kennt die DIN 277 nicht; ein nach DIN ermittelter Wert fällt deshalb meist höher aus als die Wohnfläche nach WoFlV. Für Mietvertrag, Kaufvertrag und Grundsteuer ist die Wohnflächenverordnung der sichere Maßstab — und wo eine Fläche genannt wird, sollte die Methode dabeistehen.

Entscheidungshilfe: welcher Wintergarten zu welchem Ziel passt

Vier Fragen klären, ob Sie den Wintergarten als vollwertigen Wohnraum oder als unbeheizten Puffer planen sollten. Wofür soll die Fläche zählen? Wer Wohnfläche für Wert, Beleihung oder Vermietung schaffen will, braucht den beheizbaren Wohnwintergarten; für einen Sitzplatz von März bis Oktober reicht der Sommergarten. Welches Verfahren ist Ihnen recht? Der beheizte Anbau ist praktisch überall genehmigungspflichtig, der unbeheizte in vielen Ländern bis zu einer bestimmten Größe verfahrensfrei. Welche Folgekosten akzeptieren Sie? Volle Wohnfläche bedeutet höhere Grundsteuer und laufende Heizkosten, dafür ganzjährige Nutzung. Welches Budget steht? Die Spanne zwischen beiden Bauweisen ist groß, weil Dämmung, Verglasung und Heizung den Preis bestimmen. Wer diese Fragen vor der ersten Anfrage beantwortet, bekommt Angebote, die sich vergleichen lassen.

Häufige Fragen zu Wintergarten und Wohnfläche

Wer die volle Wohnfläche will, baut von Anfang an gedämmt, verglast und beheizbar — nachträglich lässt sich das kaum nachholen. Was ein solcher beheizbarer Wohnwintergarten kostet und wie die Planung bis zur Montage abläuft, zeigt die Typenseite; den Richtpreis für Ihre Größe liefert der Konfigurator oben.